• 03 מרץ 2021

האפליקציה של ב’’ש

להורדת האפליקציה:

הנדל''ן מתאושש בב''ש? עליה משמעותית בדירות המשקיעים הנמכרות בהפסד

כבר לא גן עדן למשקיעים, אלא מפלט לתפרני נדל''ן: מי שלא יכולים לקנות נכס להשקעה בת''א נוהרים דרומה, קונים דירות ממשקיעים אחרים ש''מתים'' להיפטר מהנכס, אפילו בהפסד

אתר בניה (צילום המחשה: MAXPIXEL / CC0)

האם כלכלת באר שבע התאוששה באורח פלא? גידול חריג ברכישת דירות, בעיקר על ידי רווקים צעירים, שאינה אלא דרך של ההורים להתחמק מתשלום מס וגם - נהירה שח משקיעי נדל''ן ממרכז הארץ, שאין להם מספיק כסף לקנות דירה במרכז והם קונים דירות בפריפריה. מצד שני, יש יציאה מוגברת של משקיעי נדל''ן מהפריפריה, לעיתים תוך מכירה במחירי הפסד. הסקירה השבועית של כלכלנית הראשית במשרד האוצר מאפשרת מבט מלומד על הנתונים.

על פי הסקירה, שהתפרסמה השבוע, בפילוח גיאוגרפי של רכישות המשקיעים נמצא כי במרבית האזורים נרשמה ירידה ברכישות אלו כאשר בולטים במיוחד אזורי רחובות והמרכז עם ירידות של % 24 ו-% 15 בהתאמה. מנגד, באזורי הפריפריה נרשם גידול ברכישות המשקיעים בחודש יוני, כאשר בולט במיוחד אזור ב"ש עם עלייה של % 34 ברכישות אלו.

בבאר שבע הדירות מחליפות ידיים בין משקיעים

על רקע נתון זה נרשם במקביל באזור ב"ש גידול בשיעור דומה במכירות המשקיעים, עובדה שיש בה כדי לרמז על "החלפת" ידיים בין המשקיעים באזור זה לבין עצמם (יצוין כי נטו, נגרעו מאזור זה כ-60 דירות מ"מלאי" הדירות בידי משקיעים בחודש יוני).
הממצאים לעיל, לפיהם דווקא באזורי הפריפריה נרשם גידול משמעותי ברכישות המשקיעים, עשויה להיות מוסברת במספר גורמים, ביניהם המחירים הזולים יותר המאפיינים אזורים אלו, בפרט בתקופה בה עבור חלק גדול ממשקי הבית נרשמה ירידה ביכולת הקניה.

לא הכל דבש: השיעור הגבוה של דירות המשקיעים נמכרות בהפסד - בב''ש

מן הנתונים לרבעון השני, עולה עוד כי חלה עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד. באזורי הפריפריה ישנו שיעור גבוה יחסית של דירות הנמכרות בהפסד - בין 10% באזורים של חדרה וטבריה ל-15% באזור באר שבע. 

עוד מתברר, כי חלפו עברו להם הימים העליזים בהם משקיעי הנדל''ן ''דפקו קופה'' בבאר שבע: השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד נרשם בקרב מי שרכשו את דירתם ב-2007-2005. 

לא כל דירות המשקיעים מאוכלסות  - לפעמים הנכס הופך לנטל

לבאר שבע יש עונה חמה מבחינה נדל''נית והיא סביב פתיחת שנת הלימודים באוניברסיטה. בשאר ימות השנה שוק השכירות רדום ומי שלא עלה על הרכבת הסטודנטיאלית עלול לחכות זמן רב לשוכר. בעלי הנכסים גם לא ממהרים להשכיר את הבתים לכל אחד וגם אם בבאר שבע יש אלפי דירות להשקעה העומדות ריקות, לא כל אחד יכול לשכור אותם, בעלי הנכסים רוצים שוכרים ''איכותיים וחזקים'', דרך עדינה ומכובסת מילים להגיד שהם לא רוצים מובטלים, חד הוריות או עובדים זרים. 

מצד שני, יש בעלי דירות שישכירו לאותן אוכלוסיות על פי שיטת ''הכל כלול'': שכר הדירה (בדרך כלל חדר בדירה מופלצת ליחידות משנה) יכלול תשלום ארנונה, מים וחשמל, ייעשה מדי  חודש בחודשו ובמזומן. דירות אלה נמצאות בשכונות פחות מבוססות. 

שכונה ג' בב''ש (צילום: דני בלר)​​​​​​​


במרכז יקר להם, אז המשקיעים מגוש דן קונים דירות בב''ש

בכך נוצר מצב לפיו ככל שמשקיע פוטנציאלי בשוק הנדל"ן שוקל את אפשרויות ההשקעה שלו, תחת מגבלות ההון העצמי כפי שנקבעות ע"י בנק ישראל (בדירות להשקעה נדרש מינימום של P הון עצמי ביחס למחיר הדירה), וכל עוד אין הוא נמנה על המאונים הגבוהים בהתפלגות ההכנסות, גדלה ההסתברות שהשקעה זו תהיה בפריפריה, בהינתן כל המשתנים האחרים הקבועים (דהיינו שלא גדלה מידת הסיכון ביחס להשקעה בפריפריה).

​​​​​​​משקיעים מכרו יותר מדירה אחת

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט ירושלים וחדרה. אזורי ב"ש, רחובות והפריפריה הצפונית בולטים בשיעורי גידול גבוהים הנעים בין 305 - 40%. אחד הממצאים הבולטים בניתוח מכירות המשקיעים בחודש יוני הינו עלייה בשכיחות היחסית של משקיעים שמכרו יותר מדירה אחת במהלך החודש האחרון. כך, אם בעבר נמצאו עדויות על פרטים במשק שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בחודש נתון, בחודש יוני ישנם פרטים שהחלו למכור חלק מנכסי ההשקעה שבבעלותם
(בכלל זה מכירות ב"מקבצי" דיור, שיתכן ששימשו להשכרה לטווח קצר לתיירים).

בין רוכשי הדירות בב''ש: הורים שמתחמקים מהמס על הדירה השניה - ורווקים החוששים מעליית מחירים

האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני היה אזור ב"ש, בו נרשם גידול חריג של 56% ברכישות אלו, אשר הגיעו לרמת של 590 דירות, אחת הרמות הגבוהות שנרשמו ברכישות אלו באזור זה בשנים האחרונות. ניתוח הממצאים מצביע על שיעור גבוה מאד של רווקים ברכישות אלו בקרב מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. כך, שיעור זה עמד בחודש יוני על 40% ,רמה הגבוהה כפליים ויותר מהשיעור "הנורמלי" של פרמטר זה בקרב סך רוכשי דירה ראשונה.

חוששים מעליית מחירים  - ונכנסים להתחייבויות לרכישת דירה

אמנם, רכישות אלו של רווקים מזוהות לא אחת עם רכישות שבוצעו למעשה על ידי ההורים, תוך התחמקות משיעור המס הגבוה המוטל על "דירה נוספת" (בדר"כ רכישות אלו מאופיינות בשכר נמוך מאד של הרוכש, אם בכלל הינו מועסק). אלא שניתוח רמות השכר של הרווקים רוכשי דירה ראשונה באזור ב"ש בחודש יוני האחרון דווקא מצביע על רמות שכר הקרובות לשכר הממוצע במשק, מה שמגדיל את ההסתברות שהרוכש הוא אכן בעליה ה"אמיתיים" של הדירה. יתכן, כפי שצוין קודם לכן, כי אוכלוסייה זו חוששת מגידול עתידי בביקושים, למשל על רקע מתן מענקי רכישה שלא בהכרח הם עצמם יהיו זכאים להם, ולפיכך הקדימו לרכוש דירה.


תגובות

End of content

No more pages to load