• 28 פברואר 2021

האפליקציה של ב’’ש

להורדת האפליקציה:

סוף להסכמי הגג של ב''ש? תלוי את מי שואלים

במסגרת הסכמי הגג של ב''ש, שנחתמו לפני 5 שנים, היו אמורות להיבנות 18,140 דירות - ובתמורה, המדינה התחייבה להשקיע עשרות מיליארדי שקלים בתשתיות בעיר. השבוע הסתיימה פעילות המנהלת ויש גרסאות באשר לסיבה

אתר בניה (צילום הדמיה: PXHERE / CC0)

סיום טבעי - או סוף ידוע מראש? הרוחות סוערות בב''ש, בעקבות סיום פעילותה של מנהלת הסכמי הגג בעיר. תלוי את מי שואלים באשר לסיבה, הגרסאות שונות, חלק טוענים שלא היו דברים מעולם ואחרים - שמדובר בסיום שהוגדר מראש בהסכמים בין מדינת ישראל עירייה. הסכמי הגג בבאר שבע נחתמו בקול תרועה באוקטובר 2015 ודיברו על הקמתן של 18,140 דירות חדשות, כחלק מתנופת פיתוח העיר והפיכת באר שבע למטרופולין. בתמורה, המדינה התחייבה להשקיע סכום של כ-60 מיליארדי שקלים בפיתוח תשתיות בעיר.

הסכם גג באר שבע נחתם בין משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל ועירית באר שבע לפיתוח כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בבאר שבע - כך מצויין באתר החברה הכלכלית לבאר שבע. ''לחברה הכלכלית תפקיד מרכזי בביצוע הפרויקט והבאתו לשיווק. החברה הכלכלית מבצעת את עבודות הפיתוח בשכונות החדשות שנבנות ואמורות להבנות. במסגרת החברה הכלכלית פועלת מנהלת הסכמי הגג המנהלת את הפרויקט''. ועוד צויין כי ''השכונות הנבנות: קריית גנים, סיגליותשכונת הפארק. העבודות כוללות פיתוח תשתיות לקראת שיווק המגרשים ליזמים לבניה'', צויין.

שכונת סיגליות בעת הקמתה (צילום: דני בלר)

הסכם הגג תוכנן ל-5 שנים והיה אמור להביא לפיתוחה המואץ של באר שבע.  במסגרת הסכמי הגג, במקביל לבניית יחידות דיור בהיקף גדול, המדינה מתקצבת פיתוח תשתיות חיוניות בבאר שבע, שאוכלוסייתה הייתה אמורה לגדול משמעותית, בין היתר בשל מעבר צה''ל לנגב, הקמת פארק ההיי-טק והבאת קריית התקשוב לעיר. כל אלה היו אמורים למשוך לעיר ''אוכלוסיה איכותית וחזקה'', שתביא לשגשוג כלכלי בעיר על ידי הגדלת הביקושים

וידאו: ראש הממשלה בחתימת הסכמי הגג )צילום: איתי בית-און, לע"מ)


ההסכמים נחתמו באווירה האופורית של העשור הקודם: מיתוגה של באר שבע כ''בירת ההזדמנויות'', איכלוס עיר הבה''דים, נהירת משקיעי הנדל''ן )אפילו ברכבות מיוחדות( לבירת הנגב והתשואה החלומית של הנכסים, אז, בבאר שבע. הכוונה, יש לציין, הייתה טובה ורצתה ליצור מציאות חדשה עבור בירת המחוז, שהתמודדה שנים רבות עם אבטלה, סגירת עסקים ובעיות חברתיות. לכאורה, היה פה מתכון מנצח שהיה אמור להוציא את העיר לדרך חדשה.

אלא שבדרך קרו כמה דברים:
מעבר צה''ל לנגב לא הביא את ההשפעה הכלכלית לה קיוו. עיר הבה''דים אוטונומית כמעט בכל התחומים והחיילים לא נזקקים לבאר שבע לקבלת שירותים. יש להם שם הכל וברמה גבוהה. רק משפחות מעטות מבין משרתי הקבע הגיעו לבאר שבע, זאת למרות המאמצים של מנהלת מעבר לצה''ל. השפעת מעבר צה''ל נגב נבנחנה בלא מעט מחקרים ובכולם המסקנה הייתה זהה.

מימוש הסכמי הגג (מתוך מסמך שלבנק ישראל)


אחוז הביצוע של הסכמי הגג היה נמוך בצורה משמעותית מהמצופה: על פי דוח של בנק ישראל, שפורסם במרץ 2019, יעד השיווק בהסכמי הגג עד סוף 2018 עמד על 10,000 יחידות דיור. בפועל, שווקו  4,890  דירות בלבד, פחות ממחצית - 48% ליתר דיוק. גם המעבר של תושבים לבאר שבע לא עמד בציפיות: על פי נתוני הלמ''ס המעודכנים ביותר, נכונים לסוף 2018, עבור לבאר שבע  4,326 תושבים, בעיקר מאופקים (208 איש) ומתל אביב (207 איש). אלא שבמקביל, עזבו 6,137 איש, בעיקר לאופקים (560), מיתר (474) ותל אביב (388). אופקים נחשבת מאוד אטרקטיבית לבאר שבע, בגלל חוקי הנגב, המקנים הקלות יפות במס

עם זאת, יש בעיר גידול טבעי: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נכון לסוף 2019, מתגוררים בבאר שבע 209,687 תושבים (מקום 8 בדירוג רשויות מקומיות בישראל). האוכלוסייה גדלה בקצב גידול שנתי של0.3%‏. העיר באר שבע נחשבת לאחת הערים הגדולות בישראל והיא בירת המחוז. אלא שהגידול הטבעי ונתוני הגירה מעמידים בסימן שאלה הקיפי בנייה גדולים כאלה.

עבודות פיתוח תשתיות בשכונה ה' (צילום ארכיון: דני בלר)


המחשבה הייתה, שפיתוח אמצעי תחבורה - קווי רכבת ואוטובוסים - בהיקפים גדולים יגבירו את תופעת היממות: אפשר יהיה לחיות בבאר שבע ולעבוד  בתל אביב - ולהיפך. הביצוע בשטח היה פחות מלהיב: עדיין הרכבות לתל אביב לא מהירות (בטח לא פחות משעה...) בשעות העומס התחבורה מתקשה לספק את הביקושים והחלום האירופאי לא התגשם. אלה שעובדים שגרים בבאר ועובדים בתל אביב נשברים בסוף ועוברים לגור קרוב יותר למרכז.

וכן, מגפת הקורונה הייתה הקש ששבר את גב הגמל: בנוסף למשבר הכלכלי, שרק בבאר שבע גרם לעלייה של 400% במספר מבקשי העבודה, הגבלות התנועה החזירו את הבאר שבעים הביתה. על פי הערכות גורמי הבריאות, משבר הקורונה בישראל לא יסתיים לפני סוף 2021. באר שבע איבדה שנים יקרות - בשל הכאוס הפוליטי שלא אפשר להקים ממשלה וכעת, בשל משבר הקורונה

הכתובת הייתה על הקיר

לא מעט גורמים הזהירו מפני בנייה מואצת בבאר שבע. ארגוני סביבה ופעילים חברתיים התריעו מפני ''המגדליזציה'' של העיר וקראו לבנייה שפויה, שתשמור על המרקם העירוני. אנשי נדל''ן אמנם ברכו על הבנייה המואצת, אבל שאלו את עצמם מי יגור בכל כך הרבה דירות. לפני שנה אפילו דיברו על כך שייתכן ששכונות ותיקות יינטשו לטובת השכונות החדשות, שחלקן מאוכלסות כבר בימים אלה. 

כך קרה, שמכרזים רבים במסגרת ''מחיר למשתכן'' בבאר שבע נותרו ללא מציעים. . ביולי 2019  נערכה פגישה בין ארגון קבלני הנגב לנציגי העירייה, במשרדי עיריית באר שבע. יו"ר ארגון קבלני הנגב, אלי אביסרור, אמר בפגישה, כי הדרך להביא לפתרון בשוק הדיור בדרום הוא על ידי החזרת מענקי המקום לזוגות צעירים בנגב: "הגיע הזמן לשינוי המדיניות בנוגע לנגב ועל הממשלה להעניק מענקי התיישבות לזוגות צעירים ולחזק את שוק הדיור בנגב".

תנופת בניה בבאר שבע. ענף הבניה הוא קטר כלכלי מוביל בעיר (צילום: דני בלר)

ראש עיריית באר-שבע רוביק דנילוביץ', סגן ומ"מ ראש העיר טל אל על, מנכ"לית העיריה אבישג אבטובי השתתפו בפגישה, יחד עם הנהלת ארגון קבלני הנגב ביניהם יושב ראש ארגון הקבלנים אלי אביסרור , מ"מ היו"ר יוסי דלויה, מנכ"ל הארגון צביקה ליבנה וחברי הנהלה נוספים

רוביק דנילוביץ' אמר אז כי "נבחן מחדש את המשך שיווק פרויקטים של מחיר למשתכן בעיר ונפעל לקבלת מענקי נגב". עם זאת, זה לא ייקרה מחר בבוקר. בין הממשלה משותקת, ממשלה חדשה תקום במקרה הטוב בנובמבר ואיש לא יכול להתנבא מי יהיו שרי האוצר והבינוי החדשים.

ארגוני הסביבה תומכים בתחדשות עירונית של השכונות הותיקות, על פני בניית מגדלים (צילום: דני בלר)​​​​​​​


לצלוח את המשבר

סיום הסכמי הגג מגיע בשיאו של משבר חסר תקדים - לא רק בבאר שבע, אלא בעולם כולו. נושא הבניה הוא רגיש בבאר שבע וענף הנדל''ן הוא אחד הקטרים הכלכליים של העיר. בעוד שאת ההיצע והביקוש לבתים ניתן היה לצפות, איש לא יכול היה לצפות מגפה בסדר גודל עולמי.

ניסיון להבין מה קרה נתקל השבוע בלא מעט עצבנות. אם סיום עבודתה של מנהלת הסכמי הגג הייתה ידועה בראש, היא לא הייתה צריכה לבוא בהפתעה. במנהלת היו אמורים לנקות שולחן לקראת חודש נובמבר ולהחזיר את המפתחות. אם המשך פעילות המנהלת הייתה נחוצה, אזי ניתן היה להיערך להמשך פעילותה ולא בדקה ה-90. 

מגפת הקורונה שינתה את הדרך בה אנחנו חיים, לומדים, צורכים ועובדים. על פי הערכות מומחים, גם אם דבריהם של טרמפ ונתניהו יוכחו כנכונים ואכן, יהיה חיסון בסוף השנה, המגפה תישאר איתנו לפחות עד סוף 2021, אם לא מעבר לכך. עד אז, ישראל תחווה עוד כמה סגרים ואיש לא יכול להתנבא היום מתי יסתיים מצב החירום המיוחד עליו הכריזה הממשלה. חוסר הוודאות משפיע על ענף הנדל''ן ועל רצונם ויכולתם של אנשים לעשות שינוי בחיים.

עד שיסתיים משבר הקורונה, יהיה צורך למצוא את הדרך להחיות את הכלכלה המקומית ולהתאים את באר שבע למציאות החדשה, בה תנועת האזרחים מוגבלת וחלקים גדולים של המשק מושבתים. יכולות לעבור שנים עד שנחזור לימי השגשוג. 

ישן מול חדש בשכונה ג' (צילום: דני בלר)

פעילי סביבה, בשיחות סגורות, נשמו השבוע לרווחה. לדעתם, נכון לבאר שבע לחזק את השכונות הוותיקות ולקדם תהליכים שפויים של התחדשות עירונית, תוך התחשבות באופי של השכונות. לבאר שבע אין בעיית קרקעות ומגדלי ענק פחות מתאימים למרקם של השכונות הותיקות. בנושא זה מומלץ לקרוא את מחקרה של רחל אלתרמן מהטכניון, ''מגדלים כושלים'', העוסק בבעיות התחזוקה ארוכות הטווח של מגדלי ענק. 

לדעתם של פעילי סביבה עימם שוחחנו, עדיף לה, לבאר שבע, לקדם תהליכים של התחדשות עירונית. אלא שטרם נמצא המודל הכלכלי שיאפשר לקדם תהליכים כאלה בבאר שבע, מבלי שהמדינה תכניס את היד עמוק לכיס. לכשאלה יתרחשו, תהיה בעיה נוספת, מאחר ובבאר שבע מתרחש מרוץ חתימות לפינוי-בינוי, שלא על דעתה של הרשות. 

כשהגירעון הממשלתי מגרד את 200 מיליארדי השקלים וסיומה של המגפה אינו נראה באופק, קשה לדעת מתי ואם בכלל, יקודמו תהליכים כאלה. בטח לא בימים בהם אלפים בבאר שבע מאבדיםפ את מקור פרנסתם, בעקבות המשבר החמור.


תגובות:

​​מעיריית באר שבע נמסר:
''
בניגוד לפרסומים העירייה עמדה בשיווק היחידות שנדרשו בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם ועל פי המתווה שנקבע בין המדינה לבין העירייה. תקופת ההסכם וכן פעילות המינהלת נקבעה ותוקצבה ל- 5 שנים, עד נובמבר 2020. הואיל ונותרו עוד יחידות לשיווק דנים משרד השיכון והעירייה בהארכת ההסכם תוך מתן פתרון לכל הסוגיות, לרבות תקצוב וניהול המשימות שבוצעו ע״י העירייה באמצעות המינהלת."

ממשרד השיכון נמסר:
''בשנת 2015 משרד הבינוי והשיכון ועיריית באר שבע חתמו על הסכם גג לשיווק של כ 18,000 יחידות דיור לתקופה של חמש שנים. במסגרת ההסכם פעלה מנהלת לנושא,  בעלות של 30 מיליון ₪ ששולמו ע"י המשרד במלואם. במהלך חמש השנים האחרונות משרד הבינוי והשיכון שיווק בהצלחה 9,000 יח"ד חדשות בעיר באר שבע והשקיע כ-1.8 מילארד ש"ח בפיתוחה''. 

''בימים אלה, היתה צפויה מנהלת הסכם הגג להסגר בהתאם לתקופת הפעלתה כפי שהוחלט בהסכם הגגעם זאת, בשבועות האחרונים פועל המשרד מול העירייה במטרה להאריך את הסכם הגג, על מנת  לממש את  יתרת ההסכם ובהתאם להאריך את פעילותה של מינהלת הסכם הגג לתקופה נוספת''.

''אנו מקווים שעירית באר שבע יחד עם משרד השיכון תמשיך ביישום הסכם הגג תוך המשך ביצוע ההשקעות בעיר ובניית אלפי דירות נוספות דבר שיאפשר למשרד השיכון להמשיך ולממן את ההשקעה בעיר''.

''נציין, כי כל מנהלות הסכם הגג שפועלות מול המשרד ממשיכות לעבוד כסדרן בכל הכוח ובהתאם להסכמים מול הרשויות''.

אלי אביסרור, יו״ר ארגון הקבלנים בנגב ומ״מ נשיא התאחדות בוני הארץ:
"השבוע התבשרנו כי עיריית באר שבע הודיעה על סיום פעילות מינהלת הסכמי הגג בעיר. לצערי המנהלת היא שסייעה ליזמים, פעלה להתרת חסמים בירוקרטיים ודחפה מול העירייה, חבל שגוף כזה ייסגר. יש להיכנס בהקדם למשא ומתן מול משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון במטרה להמשיך ולשווק את הקרקעות בעיר ולממש את הביקושים העולים. באר שבע נמצאת בתקופה בה הביקושים ערים ויש להמשיך ולשווק קרקעות באופן הדרגתי שלא יוביל להצפת השוק''.


תגובות

End of content

No more pages to load